Os fundos imobiliários (FIIs) têm sido um dos principais atrativos para investidores brasileiros em busca de renda passiva, isenção de imposto sobre dividendos e diversificação de portfólio.

Com um 2024 desafiador marcado por alta inflação, dólar acima do esperado e taxas de juros em elevação, as perspectivas para 2025 tornam-se um tema de grande relevância.

Ricardo Figueiredo, especialista em FIIs e professor da Finclass, compartilhou suas análises e expectativas para o próximo ano em um vídeo amplamente comentado no setor. A seguir, exploramos os principais pontos abordados, dividindo o conteúdo em seções para facilitar sua compreensão.

O Legado de 2024: Lições e Impactos para 2025

O ano de 2024 trouxe reviravoltas no cenário econômico brasileiro. As projeções do final de 2023, baseadas no Boletim Focus, apontavam para uma inflação controlada (IPCA de 3,9%), crescimento moderado do PIB (1,5%) e uma Selic em queda, encerrando o ano em 9,9%. Porém, a realidade foi bem diferente.

Desempenho Econômico em 2024

• Inflação: O IPCA terminou próximo de 5%, acima do teto da meta.
• PIB: Surpreendeu positivamente, com crescimento superior a 3%, impulsionado por estímulos fiscais.
• Selic: Contrariando expectativas de queda, a taxa subiu para 12,25%, com sinalizações de novas elevações no início de 2025.
• Dólar: Oscilou ao longo do ano, fechando acima de R$ 5,90, refletindo incertezas fiscais e pressões inflacionárias.

Esses números revelam um cenário desafiador, mas não sem oportunidades. A resposta do Banco Central, que reforçou sua postura técnica, e a resiliência de alguns setores econômicos são fatores que podem moldar positivamente o mercado de FIIs em 2025.

Por que 2025 Pode Ser um Ano Estratégico para FIIs?

Apesar das dificuldades, Ricardo Figueiredo acredita que 2025 pode trazer uma “simetria favorável” para os fundos imobiliários. Essa expressão reflete um balanço entre os riscos e as oportunidades, especialmente considerando os preços baixos das cotas e o carrego atrativo de dividendos.

Rendimentos Atrativos e Isenção Fiscal

Os FIIs continuam oferecendo dividend yields superiores a 13% ao ano, como observado no IFIX em novembro de 2024. Essa renda, isenta de imposto para pessoas físicas, representa uma grande vantagem competitiva frente a outros investimentos, como CDBs e títulos públicos.

Cenário de Destravamento de Valor

Com a atuação técnica do Banco Central, a expectativa é de uma redução no prêmio de risco, o que pode levar à valorização das cotas. Se o Brasil adotar medidas mínimas de ajuste fiscal e manutenção da credibilidade monetária, os FIIs poderão recuperar parte das perdas sofridas em 2024.

Setores com Maior Potencial em 2025

Os diferentes segmentos de fundos imobiliários apresentam comportamentos distintos diante do cenário macroeconômico. Ricardo destacou três principais áreas de interesse para 2025:

1. Fundos de Papel

Os fundos de papel, que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), são os mais beneficiados pela alta da Selic. Com mais duas altas previstas para o início de 2025, esses FIIs devem continuar distribuindo rendimentos elevados, especialmente os indexados ao CDI e ao IPCA.

Estratégia:

Priorize carteiras high grade ou middle risk para minimizar o risco de inadimplência e aproveitar a alta dos juros.

2. Fundos de Tijolo

Fundos que investem em imóveis físicos, como galpões logísticos e edifícios corporativos, foram duramente impactados em 2024 devido à volatilidade econômica. Porém, a queda dos preços das cotas oferece uma oportunidade de entrada para quem foca no médio e longo prazo.

Setores Promissores:

• Logística: Impulsionada pelo crescimento do e-commerce e pela resiliência do setor industrial.
• Escritórios: Apesar do impacto do home office, há potencial de recuperação em regiões estratégicas.

3. Fundos de Fundos (FoFs)

Os FoFs, que investem em outros FIIs, apresentaram maior volatilidade em 2024, mas oferecem um dos maiores carregos de renda do mercado, com dividend yields que ultrapassam 13%. Essa classe é indicada para investidores com apetite por risco e visão de longo prazo.

Benefício:

Além de diversificação, os FoFs permitem exposição a múltiplos segmentos, potencializando o retorno total do portfólio.

Riscos que Merecem Atenção

Embora o cenário apresente oportunidades, 2025 não será isento de desafios. Entre os principais riscos, destacam-se:

• Inflação Persistente: Com o IPCA projetado para 5%, a pressão inflacionária pode comprometer a rentabilidade real dos FIIs.
• Aumento da Selic: Novas altas podem afetar negativamente os fundos de tijolo e elevar os custos de financiamento imobiliário.
• Incertezas Fiscais: A falta de avanços no ajuste fiscal pode aumentar o risco-país, impactando o mercado como um todo.

Estratégias para Investir em FIIs em 2025

Diante desse panorama, Ricardo enfatiza a importância de um planejamento de longo prazo e aportes consistentes. Abaixo estão algumas estratégias para maximizar seus investimentos:

1. Diversificação: Mantenha uma carteira equilibrada entre fundos de papel, tijolo e FoFs para mitigar riscos específicos de cada setor.
2. Foco em Qualidade: Priorize fundos com boa gestão, histórico sólido de distribuição de rendimentos e carteiras diversificadas.
3. Planejamento de Aportes: Aproveite quedas de mercado para aumentar posições em FIIs atrativos.
4. Visão de Longo Prazo: Evite decisões baseadas em curto prazo; o sucesso nos FIIs depende de disciplina e consistência.

Por Que Continuar Investindo em FIIs?

Mesmo em um cenário desafiador, os FIIs permanecem como uma das melhores opções para quem busca renda passiva e diversificação. Sua isenção fiscal sobre dividendos é um diferencial relevante, especialmente em um contexto de alta tributação em outras classes de ativos. Além disso, a possibilidade de valorização das cotas torna-os atrativos para investidores com visão estratégica.

Conclusão: 2025, um Ano de Construção

Embora 2025 não prometa ser um ano “dourado” para os FIIs, ele apresenta uma janela de oportunidades para investidores que souberem enxergar além do curto prazo. Ricardo Figueiredo resume: “Se o Brasil fizer o básico, podemos ver um destravamento importante de valor nos FIIs. Este não será o ano para ganhos rápidos, mas sim para semear retornos expressivos no futuro.”

Com disciplina, foco na qualidade dos ativos e visão de longo prazo, 2025 pode se tornar um marco na construção de patrimônio através de fundos imobiliários. Aproveite o momento para reforçar seu portfólio e colher os frutos nos anos vindouros.